1. Regimul
juridic al terenurilor proprietate privată
2. Regimul juridic al terenurilor
proprietate publică
3.Introducerea terenurilor agricole
n circuitul urban
1. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată
Terenurile proprietate
privată, indiferent de titularul lor, se află
n circuitul civil, adică ele pot fi dobndite şi nstrăinate
potrivit dispoziţiilor de drept comun şi cu respectarea
dispoziţiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind
circulaţia juridică a terenurilor. Indiferent
că sunt situate n intravilanul sau extravilanul localităţilor
şi indiferent de ntinderea suprafeţei, terenurile
pot fi nstrăinate numai prin acte juridice ncheiate
n forma autentică. (art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998).
Legea instituie
unele limitări privind nstrăinarea şi respectiv
dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor astfel:
- n cazurile
de dobndire prin acte juridice ntre vii, proprietatea
dobnditorului nu poate depăşi 200 ha teren
agricol, n echivalent arabil de familie, sub sancţiunea
reducţiunii actului juridic de nstrăinare pnă
la limita suprafeţei legale (art.2 alin.2 şi
3 din Legea nr.54/1998).
- Terenurile
atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu
pot fi strănate prin acte juridice tre vii, timp
de 10 ani, socotiţi de la nceputul anului următor
celui n care s-a făcut nscrierea proprietăţii
asupra lor. Actul de nstrăinare ncheiat cu nerespectarea
acestui termen este lovit de nulitate absolută. Constatarea
nulităţii poate fi cerută n justiţie
de către primar, prefect, procuror, precum şi
de orice persoană interesată (art.32 din Legea
nr.18/1991 republicată).
Vnzarea de terenuri
agricole situate n extravilan se poate face numai prin
exercitarea dreptului de preemţiune (art. 5 din Legea
nr. 54/1998). Dreptul de preemţiune revine coproprietarilor,
proprietarilor vecini şi arendaşilor. Dacă
toţi şi manifestă intenţia de a cumpăra
imobilul, proprietarul are dreptul să aleagă pe
oricare dintre ei. Exercitarea dreptului de preemţiune
se face n toate cazurile prin intermediul consiliului local
n raza căruia este situat terenul.
Procedura exercitării
dreptului de preemţiune este următoarea:
Proprietarul terenului
care doreşte să-şi nstrăineze terenul
este obligat să nainteze oferta de vnzare a terenului
agricol situat n extravilan, la consiliul local n aceeasi
zi secretarul unităţii administrativ-teritoriale
va afişa oferta, cu semnatura şi cu aplicarea
ştampilei, la sediul primăriei. Ea va cuprinde
numele şi prenumele vnzătorului, suprafaţa
şi categoria, precum şi locul unde este situat
terenul (art. 6 alin. 2 din Lege). Potrivit legii, oferta
trebuie să cuprindă şi preţul cerut
de către vnzător, numai astfel putndu-se exercita
efectiv dreptul de preemţiune.
Deţinătorii
dreptului de preemţiune sunt obligaţi să
se pronunţe n scris asupra ofertei acestuia n termen
de 45 de zile de la data afişării ofertei de vnzare
şi vor arăta preţul oferit. Oferta de cumpărare
se nregistează la primarie n cazul n care, n termenul
prevăzut de lege, şi exercită dreptul de preemţiune
mai mulţi titulari, vnzatorul are dreptul să
aleagă pe acela dintre ofertanţi care oferă preţul
cel mai bun.
Dacă preţul
oferit de titularii dreptului de preemţiune nu este
convenabil proprietarului, acesta fiind mai mic dect cel
solicitat prin oferta de vnzare, atunci el poate să
vndă terenul oricărei persoane.
Dacă n termenul
prevăzut de lege nici unul dintre titularii dreptului
de preemţiune nu şi-a manifestat voinţa de
a cumpăra terenul, acesta se vinde n mod liber.
n faţa notarului
public, dovada publicităţii ofertei de vnzare
se face cu actul eliberat vnzătorului de către
secretarul unităţii administrativ-teriroriale
după expirarea termenului de exercitare a dreptului
de preemţiune.
Vnzarea terenurilor
agricole din extravilan cu nerespectarea dispoziţiilor legale
privind exercitarea dreptulul de preemţiune este sancţionată
cu nulitatea relativă a contractului de vnzare-cumpărare
(art.14, alin.1 din Legea nr. 54/1998).
n afara acestor
restricţii ale exercitării dreptului de proprietate
asupra terenurilor, legea instituie şi o interdicţie
a nstrăinării sub orice formă a terenurilor cu
privire la titlul cărora există litigii la instanţele
judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării
acestor litigii (art.15 alin.1 din Legea nr.54/1998).
nstrăinările
ncheiate cu nerespectarea acestei prohibiţii legale
sunt lovite de nulitate absolută. Nulitatea va fi constatată
de către instanţa judecătorească la
cererea oricărei persoane interesate şi a procurorului.
n acest sens,
birourile de carte funciară vor evidenţia opoziţiile
de nstrăinare formulate de partea interesată
şi, n aceste cazuri, vor refuza eliberarea extrasele
de carte funciară necesare autentificării nstrăinărilor
solicitate de persoanele care vor să nstrăineze.
O altă interdicţie
instituită de lege se referă la cetăţenii
străini şi apatrizii care nu pot dobndi dreptul
de proprietate asupra terenurilor n Romnia (art.3 alin.1
din Legea nr.54/l998). n schimb, legea prevede n mod expres
că cetăţenii romni cu domiciliul n străinătate
pot dobndi terenuri n Romnia, att prin acte juridice
ntre vii, ct şi prin moştenire (art.3 alin.2
din Legea nr.54/1998).
n fine, legea
interzice persoanelor juridice străine să dobndească
terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru
cauză de moarte (art.3 alin.3 din Legea nr.54/1998).
Legea precizează nsă că, n cazul terenurilor
ce fac obiectul investiţiilor persoanelor fizice sau
juridice străine, sunt şi rămn aplicabile dispoziţiile
legislaţiei n vigoare privind regimul juridic al investiţiilor
străine (art.3 alin.4 din Legea nr.54/l998).
2. Regimul juridic al terenurilor proprietate publică
Prin regimul juridic
al terenurilor nţelegem ansamblul de reguli de fond
şi de forma care guvernează actele juridice cu
privire la terenuri.
Terenurile care
fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile
şi insesizabile (art.5 alin.2 din Legea nr.18/1991
republicată şi art.11 din Legea nr.213/1998).
Sunt inalienabile
ntruct, nefiind n circuitul civil, dreptul de proprietate
asupra acestor terenuri nu poate fi nstrăinat.
Sunt imprescriptibile
sub un dublu aspect:
- imprescriptibilitatea
dreptului la acţiune n revendicarea terenurilor
care fac obiectul domeniului public;
- imposibilitatea
dobndirii de către terţi a terenurilor din
domeniul public, prin efectul prescripţiei achizitive
(adică al uzucapiunii).
Sunt insesizabile,
adică creditorii statului sau unităţilor administrativ-teritoriale
nu pot urmări, n vederea ndestulării creanţelor
lor, terenurile care fac parte din domeniul public, ntruct
bunurile ce aparţin domeniului public, fiind inalienabile,
sunt implicit şi insesizabile.
Actele juridice
ncheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul
juridic al bunurilor din domeniul public sunt lovite de
nulitate absolută (art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).
Terenurile aparţinnd
domeniului public pot fi date n administrare regiilor autonome
ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori
nchiriate (art. 135 alin. 5 din Constituţie, art.
12 din Legea nr. 213/1998 şi art. 84 din Legea nr.
69/1991).
Astfel, potrivit
art. 12 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul
public pot fi date, după caz, n administrarea regiilor
autonome, a prefecturilor, a autorităţilor administratiei
publice centrale şi locale, a altor instituţii
publice de interes naţional, judeţean sau local.
Statul sau unităţile
administrativ-teritoriale pot face orice acte de dispoziţie
cu privire la terenurie din domeniul lor privat, asemenea
oricărui proprietar particular.
Legea nr. 69/1991
prevede ca instrăinarea bunurilor aparţinnd domeiului
privat al comunelor, oraşelor sau judeţelor, schimburilor
de terenuri, delimitarea sau partajarea imobilelor aflate
n indiviziune cu acest domeniu privat, renunţările
la drepturi sau recunoaşterile de drepturi n favoarea
terţelor persoane se fac pe baza de expertiză
nsuşită de consiliu (art. 84 alin. 3). n continuare,
aceeaşi lege prevede ca vnzarea, concesionarea, nchirierea
şi locaţia de gestiune se fac prin licitaţie
publică (art. 84 alin. 2).
3. Introducerea terenurilor agricole n circuitul urban
Ulterior aprobării
Planului General de Urbanism (PUG) pot fi introduse n intravilanul
localităţilor şi unele terenuri din extravilan,
numai n condiţii temeinic fundamentate pe baza de
planuri urbanistice zonale (PUZ), aprobate potrivit legii.
Terenurile destinate
construirii, evidenţiate n intravilan, se scot din
circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizaţia
de construire. Suprafeţele de teren scoase din circuitul
agricol se comunică de către preşedinţii
consiliilor judeţene, de primarul general al municipiului
Bucureşti sau de primari, n termen de 10 zile de la
eliberarea autorizaţiei de construire, oficiilor teritoriale
de cadastru, n vederea stabilirii taxei, n conformitate
cu categoria de folosinţă agricolă şi
cu fertilitatea solului, conform evidenţelor agricole,
şi pentru operare n aeeste evidenţe, potrivit
prevederilor legale.
